זיכרון דברים מהווה תחליף ראשוני לחוזה מסודר, ומטרתו לסכם משא ומתן ראשוני בנוגע לעסקה הנרקמת בין הצדדים. מבחינה משפטית, זיכרון דברים מתאר מצב עובדתי, בו אחד הצדדים הגיע להסכמה על פרטים מסוימים ומאידך ברור לצדדים שבהמשך יערך חוזה סופי.
רבים לא מודעים לכך, אך לפי חוק המקרקעין שיצא בתשכ"ט, 1969, ההתחייבות לביצוע עסקת מקרקעין טעונה במסמך כתוב ולפיכך מומלץ שלא לחתום בשום פנים ואופן על שום סוג של זיכרון דברים או מזכר, אשר דינם כדין חוזה לכל דבר ועניין. בנוסף לכך, עצם החתימה על זיכרון דברים מצמצמת את אפשרויות המיקוח על תנאי החוזה וקושרת אתכם מבחינה חוזית, כשבמקרים מסוימים החתימה פוגעת בזכויות חשובות נוספות המגיעות לכם. מעבר לכך, היום שבו אתם חותמים על זיכרון הדברים הוא היום הקובע לעניין מס הרכישה, גם במקרה שבו החוזה נחתם בשלב מאוחר יותר.
ביטול זיכרון דברים עשוי לעורר לא מעט קשיים, כגון החובה לשלם פיצויים בגין ההפרה לצדדים חיצוניים להסכם ולבעלי הנכס. לאור כל זאת, מומלץ שלא לחתום על מזכר הבנות ו/או זיכרון דברים ו/או כל פיסת נייר שהיא. אם ראיתם דירה שמצאה חן בעיניכם באופן מיוחד, עליכם לפנות באופן מיידי לעורך דין.
הערת אזהרה
משרד המשפטים משיק בימים אלו מהלך שיאפשר לעו"ד לבצע רישום הערת אזהרה מבלי הצורך להגיע ללשכת הרישום, דבר שיקצר את הזמן מרגע החתימה ועד לרישום ההערה, במאמר זה נבהיר את מטרות הרישום ואת החשיבות ברישום ההערה בזמן הקצר ביותר.
רקע
מאז תחילת חוק המקרקעין בשנת 1969, הוסדר נושא רישום הערת אזהרה בסעיפים 126 ו- 127. סעיף 126 מפרט את התנאים שיש לקיים כדי שנוכל לרשום הערת אזהרה ואילו סעיף 127 מפרט את התוצאות המשפטיות שיש להערה לאחר רישומה. וזו לשונם של הסעיפים.
סעיף 126: (א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. (ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.
סעיף 127:
(א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט. (ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה. (ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין. (ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.
מטרות הרישום
ישנם 3 מטרות לרישום הערת אזהרה נסקור אותם בקצרה. המטרה הראשונה להזהיר ולהודיע לכל העולם כי במקרקעין שרשומה הערת אזהרה קיימת כבר התחייבות מצד הבעלים לעשות/להימנע מלעשות עיסקה.
המטרה השניה למנוע מבעל המקרקעין לעשות עיסקה סותרת שעה שכבר ביצע עיסקה באותם המקרקעין. רישומה של הערת אזהרה מעניקה לקונה ביטחון כי לא תתאפשר עסקה סותר עם אדם אחר ללא הסכמתו הפוזיטיבית או צו בית המשפט
המטרה השלישית
מטרה זו באה להגן על הקונה מפני עיקול, פשיטת רגל, או פירוק של בעלי המקרקעין. מטרה זו הוכנסה לחוק בתיקון 2 מיום 22.12.72
מחיקת הערת אזהרה
על מנת למחוק הערת אזהרה אנו זקוקים להסכמת מי שלטובתו רשומה האזהרה או לחילופין לצו בית המשפט אשר יורה על מחיקת ההערה כדי להגן גם על בעל הנכס משימוש לא נכון בהערת אזהרה, נהוג כי הקונה מפקיד בנאמנות ייפוי כח המאפשר את מחיקת ההערה, במידה וקונה מפר את ההסכם באופן המזכה את המוכר לבטל את העסקה.
הסתמכות על המרשם
בהתאם ל סעיף 10 לחוק "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". במקרים מסוימים בהם יוכח כי הקונה הראשון תרם למצב זה בכך שלא דאג כי תרשם הערת אזהרה לטובתו, אזי בית המשפט עשוי לפסוק כי זכויות הקונה השני עדיפות על הקונה הראשון שהתרשל מכאן אנו יכולים להבין את החשיבות הרבה ברישום הערה במהירות.
חשוב להבהיר, כי למרות שכל אחד יכול להוציא נסח רישום ביחס לכל נכס הרשום בטאבו, על-מנת לעיין במסמכים המהווים את תוכן הערת האזהרה, יש צורך ביפוי כח מבעל הנכס או מי שלטובתו רשומה הערת אזהרה.
