מאמרים

מקרקעין נקראים גם נִכְסֵי דְלָ‏א נָ‏יְדֵי – נדל"ן, משום שמאפיין של נכסים אלה הוא חוסר היכולת להזיזם ממקומם.

העברת הבעלות על מקרקעין נעשית באמצעות מכירתם או חכירתם. בנוסף, בישראל יש גם עסקאות מסוג דמי מפתח, עסקת נדל"ן המהווה מעין הכלאה בין רכישת הנכס לשכירתו.

שמאי מקרקעין עוסק בהערכת שוויו של נכס מקרקעין, כבסיס לעסקה בנכס או לביטוחו, כאשר לרב מופנים אליו דרך הבנק אך אני ממליץ לפנות לשמאי מקרקעין בכל עסקה.

מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום מקרקעין לשם טיפול משפטי של העברת, רכישת או מכירת נכס מקרקעין.

חוק המקרקעין הוא חוק המסדיר את ענייני המשפט האזרחי הנוגעים למקרקעין.

עיקרי החוק:

• בעלות והחזקה במקרקעין - לפי סעיפים 1, 11, 12 - מקרקעין הינם "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע", כאשר בעליו של קרקע הינו גם הבעלים לעומקה של הקרקע וגם של האוויר שמעליה. בנוסף, הבעלות היא גם על הבנוי וגם על הנטוע על הקרקע.

• עסקאות במקרקעין - סעיף 6 לחוק מגדיר כי עסקה במקרקעין הינה "הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה".

• דרישת הרישום – סעיף 7 לחוק קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום, ועסקה שלא נגמרת ברישום מקנה אך ורק זכות חוזית. הרישום צריך להתבצע בפנקסי המקרקעין (בטאבו).

• עסקאות במקרקעין שלא מצריכות רישום – ירושה, שכירות קצרה, זיקת הנאה מכוח השנים ושעבוד צף של חברה על מקרקעין(סעיף 169(א) לפקודת החברות).

• דרישת הכתב – לפי סעיף 8 לחוק, עסקה של קניית מקרקעין, לקיחת משכנתה על מקרקעין, נאמנות במקרקעין, שכירת מקרקעין מ-5 שנים ומעלה הופכות לבעלות תוקף רק כאשר נעשות בכתב.

• עסקאות נוגדות - מקרים בהם ישנן עסקאות סותרות בנוגע למקרקעין, קובע סעיף 9 לחוק כי זכותו של בעל העסקה הראשונה (שטרם נרשמה) עדיפה אלא אם בעל העסקה השנייה עומד במספר תנאים: תום לב, מתן תמורה ורישום בפנקסי המקרקעין בעודו תם לב.

• תקנת שוק - לפי סעיף 10 לחוק, מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון. תקנת השוק במקרקעין קובעת כי כאשר מתקיימים התנאים, יהא כוחה של זכות קונה המקרקעין יפה אף אם הרישום בפנקס הזכויות לא היה נכון.

• הגנת הבעלות וההחזקה - סעיפים 15-20 לחוק המקרקעין עוסקים בהגנה על הבעלות וההחזקה. עד לחקיקת חוק המקרקעין, ההגנה על המקרקעין הייתה באמצעות עוולות נזיקיות כמו במשפט האנגלי.

• שיתוף במקרקעין – סעיפים 27-51 לחוק מגדירים איך נוצרת שותפות במקרקעין, את זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים וכן את אופן פירוק השיתוף.

• בתים משותפים – חלק העוסק בדירות וברכוש משותף. לחוק מצורף כתוספת התקנון המצוי, אשר חל כברירת מחדל על כל בית משותף בישראל.

• זכויות במקרקעי הזולת – החוק מגדיר ומפרט לגבי שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה.